Cómo facturar la renta de una bodega, local o departamento con CFDI 4.0
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Si rentas una bodega, un local o un departamento, cada mes le debes a tu inquilino un comprobante fiscal. Y cada mes aparecen las mismas dudas: ¿le retengo o no?, ¿PUE o PPD?, ¿qué hago con el que no tiene RFC? Esta guía las junta en un solo sitio, con números de ejemplo.
Es una guía para entender cómo se arma la factura de una renta. Cada caso fiscal tiene sus particularidades: la última palabra es de tu contador.
Lo que necesitas antes de la primera factura
- Tu RFC y tu régimen fiscal. Si eres persona física y solo rentas inmuebles, normalmente es el 606 Arrendamiento. Si además tienes actividad empresarial, puede ser el 612, y si tributas en el Régimen Simplificado de Confianza, el 626. Una empresa que renta suele estar en el 601 General de Ley.
- Tu certificado de sello digital (CSD). Es distinto de la e.firma: se tramita en el portal del SAT y es el que firma tus facturas. Son dos archivos (.cer y .key) y una contraseña.
- Una cuenta con un PAC, el proveedor que timbra la factura ante el SAT.
- La cuenta predial de cada inmueble. En el arrendamiento, cada concepto de la factura lleva el número de cuenta predial del inmueble que rentas.
Los datos de tu inquilino
Con el CFDI 4.0, los datos del receptor tienen que coincidir exactamente con su Constancia de Situación Fiscal. Si no coinciden, el PAC rechaza la factura. Pídele la constancia desde el primer día y copia de ahí:
- RFC.
- Nombre o razón social, tal como aparece, sin el régimen de capital: «COMERCIALIZADORA DEL NORTE», no «Comercializadora del Norte, S.A. de C.V.».
- Código postal de su domicilio fiscal.
- Régimen fiscal.
- Uso del CFDI. Lo más común para una renta que el inquilino va a deducir es G03 Gastos en general. Si no la va a deducir, S01 Sin efectos fiscales.
Cómo se llena cada concepto
| Campo | Qué va |
|---|---|
| Clave de producto o servicio | Una de la familia de arrendamiento de inmuebles (801315). Para bodegas, locales y oficinas suele usarse 80131502. |
| Clave de unidad | E48 Unidad de servicio. |
| Descripción | Qué rentas y qué mes: «Renta de bodega A-12, octubre 2026». |
| Objeto de impuesto | 02 Sí objeto de impuesto. |
| Cuenta predial | El número de cuenta predial del inmueble. |
Un servicio que cobras aparte, como la luz, el agua o la limpieza, va en su propio concepto y con su propia clave. Si lo facturas con la clave del arrendamiento, le estás diciendo al SAT que rentaste un inmueble cuando en realidad prestaste un servicio.
El IVA: cuándo sí y cuándo no
- Bodegas, mini bodegas, locales y oficinas: IVA al 16 %.
- Casa habitación: exenta de IVA. El concepto sigue siendo objeto de impuesto (02), pero con el IVA como exento.
- Casa habitación amueblada: deja de estar exenta y paga IVA al 16 %.
Las retenciones: el error más caro
Si eres persona física y tu inquilino es una persona moral (una empresa), la ley obliga a la empresa a retenerte dos impuestos. Tu factura tiene que llevarlos:
- ISR: 10 % del importe de la renta.
- IVA: 10.6667 %, que son las dos terceras partes del 16 %.
Si tu inquilino es una persona física, no hay retenciones. Si tú eres una empresa, tampoco.
¿Y si tributo en RESICO?
Si eres persona física en el Régimen Simplificado de Confianza (626) y le rentas a una empresa, la retención de ISR es de 1.25 %, no de 10 %. La de IVA sigue siendo de las dos terceras partes (10.6667 %). Con la bodega del ejemplo de abajo, el ISR retenido serían $62.50 en lugar de $500.
Un ejemplo con números
Una bodega de $5,000 al mes, antes de impuestos:
| A una persona física | A una empresa | |
|---|---|---|
| Subtotal | $5,000.00 | $5,000.00 |
| IVA 16 % | $800.00 | $800.00 |
| Retención de ISR 10 % | — | −$500.00 |
| Retención de IVA 10.6667 % | — | −$533.33 |
| Te deposita | $5,800.00 | $4,766.67 |
Para tus propios números, usa la calculadora de retenciones.
La misma bodega, dos depósitos distintos. Y ahí está la trampa: muchos arrendadores pactan la renta como lo que el inquilino deposita, no como el subtotal. Si ese es tu caso y facturas como si el depósito fuera el subtotal más IVA, le restas las retenciones a una base equivocada y cobras de menos todos los meses sin que nada te avise.
La cuenta correcta es despejar la base hacia atrás:
Subtotal = depósito ÷ 0.953333 (es decir, 1 + 0.16 − 0.10 − 0.106667).
Con un depósito pactado de $4,766.67, el subtotal es $5,000.00, y la factura cuadra al centavo con lo que llegó a tu cuenta.
¿PUE o PPD?
- PUE (pago en una sola exhibición): cuando la renta ya está pagada al facturar, o cuando sabes que te la van a pagar antes de que termine el mes. La forma de pago es la real: 03 transferencia, 01 efectivo, 04 tarjeta de crédito, 28 tarjeta de débito.
- PPD (pago en parcialidades o diferido): cuando facturas y el pago va a llegar después de ese mes. La forma de pago va como 99 Por definir.
Con PPD tienes una tarea más: cuando llegue el dinero, emites un complemento de pago (el llamado REP). El plazo es a más tardar el día 5 del mes siguiente a aquel en que recibiste el pago. Es la obligación que más se olvida y la que más reclaman los inquilinos que son empresa, porque sin ella no pueden acreditar el IVA.
El inquilino que no tiene RFC
Muchos inquilinos de mini bodegas o departamentos son particulares que no piden factura. Aun así, esos ingresos se facturan como público en general:
- RFC: XAXX010101000
- Nombre: PUBLICO EN GENERAL
- Régimen fiscal: 616 Sin obligaciones fiscales
- Uso del CFDI: S01 Sin efectos fiscales
- Código postal: el de tu lugar de expedición
- Con el nodo de información global, que dice el periodo (por ejemplo, mensual) y el mes.
Solo se factura lo que ya cobraste. Si más tarde ese inquilino te pide factura a su nombre, tienes que resolver primero la que ya timbraste a público en general, para no declarar el mismo ingreso dos veces.
Errores comunes
- Nombre del receptor con «S.A. de C.V.» o con acentos que la constancia no trae: el PAC la rechaza.
- Olvidar las retenciones a una empresa. No hay rechazo inmediato, pero la factura está mal y tu inquilino te la va a regresar.
- Facturar el depósito en garantía como ingreso. El depósito no es renta mientras no se aplique a un adeudo.
- PPD sin complemento de pago. Pasa el día 5 y el complemento se queda sin emitir.
- Servicios facturados con la clave del arrendamiento.
- Cancelar sin motivo. Desde 2022 toda cancelación lleva motivo. Si la vas a sustituir, es el 01 y la nueva factura se relaciona con la cancelada.
Cómo lo hace Rendo
Rendo timbra CFDI 4.0 reales ante el SAT, con tu propio certificado y tu propia cuenta de timbrado. Para las rentas:
- Toma los datos fiscales de la ficha de cada inquilino y aplica las retenciones solo cuando es una empresa, con la base despejada hacia atrás para que el total cuadre al centavo con lo que te depositan.
- Decide PUE o PPD según si la renta ya está cobrada, y emite el complemento de pago en cuanto registras el pago.
- Factura a público en general lo cobrado a quien no tiene RFC.
- Te enseña la vista previa de todo lo que va en el XML antes de timbrar, para que la revises tú o tu contador.
La facturación es opcional: si todavía no facturas, Rendo cobra, manda recordatorios y lleva el control igual.